Bolewriter · 27. Jan 2026. · Native nekretnine 136
U uslovima intenzivne stanogradnje u Srbiji, sve veći broj kupaca razmatra mogućnost kupovine stana, dok je objekat još u fazi izgradnje. Takva odluka može doneti značajne finansijske i praktične benefite, ali istovremeno podrazumeva i određene rizike koje ne treba zanemariti.
Da kupovina stana u izgradnji ne bude pogrešna odluka, neophodno je razumeti tok gradnje, proveriti pouzdanost investitora i jasno sagledati ugovorne obaveze pre potpisivanja bilo kog dokumenta.
Jedan od glavnih razloga jeste povoljnija cena u poređenju sa već završenim nekretninama. U ranim fazama gradnje, investitori često nude niže cene i fleksibilnije uslove, kako bi obezbedili sredstva za nastavak projekta.
Dodatna prednost ogleda se u mogućnosti izbora sprata, orijentacije ili strukture stana, a ponekad i u dogovoru oko manjih izmena u rasporedu prostorija.
Praktično, kupci dobijaju potpuno nov stan, sa savremenim instalacijama, novom stolarijom i unapređenom energetskom efikasnošću, što u budućnosti znači niže troškove održavanja.
I pored brojnih prednosti, ovakav vid kupovine nosi i određene izazove. Prvi rizik jeste probijanje rokova izgradnje i završetka radova, što može poremetiti planove za useljenje ili dalju prodaju. U retkim, ali mogućim situacijama, postoji i rizik da projekat ne bude realizovan u potpunosti, a novac kupca je “zarobljen” na neodređeno vreme.
Posebnu pažnju treba posvetiti kvalitetu izvedenih radova. Razlike između promotivnih materijala i stvarnog stanja na terenu nisu neuobičajene, zbog čega je važno da svi tehnički detalji i materijali budu jasno definisani ugovorom, a ne prepušteni slobodnom tumačenju.
A da bi ugovorne obaveze bile izvršene neophodna je provera investitora i uvid u njegove prethodne reference.
Pouzdanost investitora predstavlja jedan od ključnih koraka sigurne kupovine, kada su u pitanju nekretnine u izgradnji. Pre donošenja odluke, preporučuje se uvid u ranije realizovane projekte, reputaciju na tržištu i finansijsku stabilnost kompanije.
Neophodno je proveriti da li postoji važeća građevinska dozvola, da li je zemljište u vlasništvu investitora, i da li je dokumentacija uredna. Pouzdani investitori su transparentni i bez zadrške dostavljaju tražene informacije. Takođe, spremni su da odgovore na sva dodatna pitanja potencijalnih kupaca.
Pored toga, dobro je da se čuje i mišljenje prethodnih kupaca stanova tog investitora, koji već uživaju u blagodetima svog novog stana.
A kada se donese odluka o investitoru, kreću tehnička i finansijska pitanja…
Kupoprodajni ugovor mora biti precizan i jasno definisan. Posebno je važno obratiti pažnju na rokove završetka radova, cenu, dinamiku plaćanja i eventualne penale u slučaju kašnjenja. Opis stana i specifikacija ugrađenih materijala ne bi trebalo da budu opšti, već konkretni i merljivi.
Preporučuje se i uvršćivanje klauzula koje štite kupca u slučaju raskida ugovora.
Angažovanje advokata ili pravnog savetnika često se pokazuje kao dobra investicija, jer dodatno smanjuje mogućnost neprijatnih iznenađenja.
Za razliku od kupovine gotovih stanova, kod novogradnje su često dostupni fleksibilniji modeli kada su u pitanju plaćanje i mogućnosti finansiranja. Najčešće se radi o plaćanju u fazama, u skladu sa napretkom radova, što kupcima olakšava finansijsko planiranje.
Kupovina putem stambenog kredita je takođe moguća, ali je važno proveriti da li banka prihvata konkretan projekat. Važno je naglasiti i to da većina finansijskih institucija pre odobravanja kredita, zahteva određeni stepen izgrađenosti objekta, i potpunu dokumentaciju.
A ako je u pitanju kupovina prvog stana, potrebno je prikupiti i dokumentaciju za povrat PDV.
Tehnička specifikacija se u praksi često potcenjuje, iako upravo ona pravi razliku između kvalitetne kupovine i eventualnih problema u budućnosti. Već u prvim mesecima nakon useljenja, mogu se pojaviti nedostaci koji su posledica nejasno definisanih materijala ili standarda ili nekvalitetnih završnih radova.
Specifikacija bi trebalo da sadrži detaljan opis podnih obloga, sanitarija, stolarije, sistema grejanja, izolacije i zajedničkih delova zgrade. Opisi poput „visok kvalitet“ ili „premium oprema“ nisu dovoljni – neophodno je navesti konkretne proizvođače i standarde.
Za kupce bez iskustva sa novogradnjom, saradnja sa profesionalnom agencijom može predstavljati dodatni nivo sigurnosti. Njihova uloga ne svodi se samo na posredovanje, već i na proveru dokumentacije, procenu realne cene i analizu ugovornih uslova.
Kvalitetne agencije dobro poznaju tržište, znaju koji investitori poštuju rokove i gde postoje potencijalni rizici. Kao primer dobre prakse često se navode Solis nekretnine iz Novog Sada, agencija sa dugogodišnjim iskustvom u radu sa novogradnjom, i saradnjom sa proverenim investitorima. Sve ovo kupcima omogućava realna očekivanja i stručno vođenje tokom celog procesa.
Kupovina stana u izgradnji može biti izuzetno dobra i dugoročno isplativa odluka, ali samo uz temeljnu pripremu. To nije proces koji treba voditi brzopleto.
Detaljna provera investitora, jasno definisan ugovor i pažljivo sagledavanje tehničkih detalja, značajno smanjuju rizike. Uz informisan pristup i stručnu podršku, prednosti ovakve kupovine mogu biti maksimalno iskorišćene, a neizvesnosti svedene na minimum.
Naša preporuka da se svakako obratite za pomoć iskusnoj agenciji za nekretnine, koja može značajno da smanji rizike i učini celu investiciju sigurnijom i predvidljivijom.
Dragi čitaoče, da li smatrate da za kupovinu stana u izgradnji važi izreka - “bolje vrabac u ruci nego golub na grani”, tj. da je bolje kupiti nešto sigurno i odmah dostupno? Pišite nam u komentarima. Hvala!
