Pisani ugovor između kupca i agencije za nekretnine – put ka uređenom tržištu u Srbiji: da ili ne?

Kupovina stana ili kuće za većinu ljudi nije samo još jedna transakcija. To je jedna od najvećih životnih i finansijskih odluka, u kojoj se veoma brzo otvore brojna pitanja: Ima li nekretnina urednu dokumentaciju? Ko plaća proviziju? Mora li se nešto potpisati pre razgledanja? I kako znati da agencija s kojom razgovarate posluje transparentno i profesionalno?

U Hrvatskoj je od 7. jula 2026. na snazi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina koji upravo te odnose jasnije uređuje. U Srbiji takav zakon još nije donet, niti se zna kada bi mogao biti. Ipak, praksa i potrebe tržišta sve glasnije postavljaju isto pitanje: da li bi pisani ugovor između kupca i agencije bio korak ka uređenijem tržištu?

Trenutno stanje u Srbiji

Na srpskom tržištu nekretnina danas često važi pravilo „ko stigne prvi“. Ista nekretnina može biti oglašena kod više agencija, sa različitim opisima, cenama ili uslovima. Kupci se ponekad suočavaju sa zahtevom da potpišu ugovor o posredovanju već na prvoj razgledanju, ili da plate deo provizije unapred, iako još nisu doneli nikakvu odluku.

Mnoge agencije rade profesionalno i transparentno, ali nedostatak jasnih pravila ostavlja prostor za nesporazume, pritisak i osećaj da kupac nema dovoljno informacija pre nego što se obaveže.

Zašto je pisani ugovor važan?

Pisani ugovor između kupca i agencije nije administrativna formalnost. On je alat koji:

• jasno definiše šta agencija radi za kupca (traženje nekretnina, organizovanje razgledanja, pregovori, provera dokumentacije…),
• određuje da li i kada nastaje obaveza plaćanja provizije,
• precizira visinu provizije i šta je u nju uključeno,
• štiti obe strane od naknadnih tumačenja i nesporazuma.

U praksi, razgledanje nekretnine i stvarno posredovanje nisu ista stvar. Kupac treba da ima pravo da pogleda stan bez osećaja da ga se već na ulazu stavlja pred gotov čin. Tek nakon što vidi lokaciju, stanje objekta, dokumentaciju i stekne potpuni utisak, može doneti informisanu odluku.

Šta bi takav ugovor trebalo da sadrži?

Dobar ugovor o posredovanju sa kupcem trebalo bi da odgovori na nekoliko ključnih pitanja:

• Da li agencija zastupa samo kupca, samo prodavca ili obe strane?
• Kada nastaje obaveza plaćanja provizije (tek nakon zaključenog ugovora o kupoprodaji ili već pri potpisivanju predugovora)?
• Kolika je visina provizije i šta tačno uključuje?
• Koja su prava i obaveze agencije, a koja kupca?
• Koliko traje ugovor i pod kojim uslovima se može raskinuti?

Kada su ovi elementi unapred jasni, kupac može mirnije da donosi odluke, a agencija da pokaže profesionalnost.

Da ili ne?

Da – jer transparentnost gradi poverenje. Tržište na kojem se unapred zna ko koga zastupa, koliko se plaća i za šta, postaje predvidljivije i sigurnije za sve učesnike. Pisani ugovor smanjuje rizik od nejasnih dogovora, pritiska i kasnijih sporova.

Ne – ako se pretvori u formalnost koja se potpisuje „na brzinu“ ili ako se koristi da se kupac što pre obaveže. Ugovor sam po sebi nije dovoljan. Potrebna je i kultura poslovanja, jasna komunikacija i poštovanje klijenata.

Zaključak

Dok u Srbiji čekamo eventualni novi zakonski okvir, agencije i kupci mogu već sada da podignu standard. Pisani ugovor između kupca i agencije nije prepreka, već put ka uređenijem i profesionalnijem tržištu.

Jer, kako se često kaže: zakon može da uredi tržište, ali kvalitet posredovanja i dalje određuju ljudi. A kvalitet počinje od jasnih, pisanih i fer dogovora.

Slika AI

• Šta stvarno utiče na cenu nekretnina
• Kupiti stan od investitora ili preko agencije – vodič za kupovinu stana
• Kako pregovarati o ceni stana
• Ekskluzivna ponuda: stanovi na prodaju u centru Novog Sada